不利的负担能力是去年房地产市场调整的关键驱动因素之一

过去两年，欧元区抵押贷款利率几乎增加了两倍。由此导致的融资成本增加，给潜在购房者带来了更重的财务负担，从而降低了住宅房地产的承受能力。生活成本的普遍上涨 — — 抵消了工资名义增长的大部分 — — 加剧了这种情况。因此，许多人决定搁置消费计划，导致住房贷款需求大幅下降，房价面临下行压力。尽管2023年住房贷款需求同比下降约30%，但欧元区房价从2022年第三季度达到的峰值到2023年第三季度下降了2.2%。

然而，欧元区各地房价走势存在重大差异，比利时、德国和荷兰的最新数据表明，这种分化趋势在 2023 年第四季度仍在延续。在德国，房价环比下跌 2% 2023年第四季度的同比下降。这不仅相当于2023年全年房价下跌8.4%，也标志着自2007年以来首次出现年度价格下跌。在荷兰，房价同比下跌了2.9% 2023 年全年同比增长，尽管下半年开始再次快速增长，第四季度环比增长 1.7%。结果，房价几乎回到了 2022 年中期的峰值水平。另一方面，在比利时，2023 年平均房价增长率为 2.5%。在这里，房地产市场得到了自动工资指数化的支持，这有助于实际购买力比其他国家更好地保持，而且家庭借贷平均期限的延长也为房地产市场提供了支撑。

房价调整后价格将小幅反弹

展望未来，欧元区房价今年应会小幅回升。尽管材料成本高昂和建筑行业缺乏熟练工人可能会加剧住房的结构性供应赤字，但需求的适度增长可能会给价格带来小幅上行压力。然而，地区差异仍将持续存在。2023 年德国房价下跌约 8% 后，房价可能仅小幅上涨不到 1%，从而使房价远低于利率调整前的水平。虽然我们假设比利时房价将进一步稳定增长 3%，但荷兰房价预计将在 2024 年加速增长。在此，有限的住房供应加上借贷能力的增加预计将推动房价进一步上涨。